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本期要點：

一、政策動態

（一）最高院出臺對商品房消費者權利保護問題的批復

（二）全面實現不動產統一登記提速

二、行業資訊

（一）海德股份披露個貸不良回收數據

（二）泛海控股被債權人獅王資產申請重整及預重整

來源：浙商資產研究院 陶夢婷

一、政策動態

（一）《最高人民法院關于商品房消費者權利保護問題的批復》是最高院對河南省高級人民法院《關于明確房企風險化解中權利順位問題的請示》（豫高法〔2023〕36號）作出的批復。主要內容包含三點，一是明確了建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權之間的權利順位關系；二是明確了商品房消費者以居住為目的購買房屋并支付全部價款的，其房屋交付請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權；三是明確了在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，其房屋價款請求權優先于建設工程價款優先受償權、抵押權以及其他債權。

評論：在“保交樓”的大背景下，本次批復區分了房屋能夠交付與無法交付兩種情形，賦予了商品房消費者由原債權轉換而來的違約賠償請求權的優先性，進一步從司法角度保護了購房者的合法權益，將購房者支付價款債權提升至債權清償靠前順位，優先于工程款債權和抵押權債權以及其他債權。在大量房企破產程序中，面對“爛尾樓”的情形，將購房者債權作為優先債權上升為明文規定，突顯了傾斜保護購房者權益的司法理念。值得注意的是，本次批復明確了購房者需支付全部房款后其債權方才成為優先債權，提高了對商品房消費者構成要件的要求。

（二）4月25日，自然資源部在全國自然資源和不動產確權登記工作會議上宣布，我國全面實現不動產統一登記。不動產登記范圍包括，集體土地所有權，房屋等建筑物、構筑物所有權，森林、林木所有權，耕地、林地、草地等土地承包經營權，建設用地使用權，宅基地使用權，海域使用權，地役權，抵押權等九類不動產權利。后擴展到自然資源確權登記，增加水流、森林、山嶺、草原、荒地、灘涂、海域、無居民海島以及探明儲量的礦產資源等自然資源的所有權和所有自然生態空間的登記事宜。自然資源部負責指導、監督全國不動產登記工作，地方各級不動產登記機構及自然資源確權登記機構負責本地不動產登記等工作。各級地方不動產及自然資源確權登記機構登記的信息納入統一的全國性不動產登記信息管理基礎平臺，確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享。

評論：實現不動產統一登記，能夠進一步實現透明、規范的不動產管理，為金融、財政、稅務等各項工作提供數據支持，對建設全國統一大市場有著重要意義，也為開征房產稅提供了基礎技術支撐。

二、行業資訊

（一）4月25日晚間，海德股份發布2022年你年報以及2023年一季報。公司所屬峻豐技術利用“大數據+AI技術”開展個貸不良處置業務，形成了“資產收購+后端處置”全鏈條、專業化、批量化、智能化的處置能力，在個貸不良資產處置領域搶得先機。海德股份在年報中表示，據測算，公司目前收購個貸不良資產的折扣率平均為本金1折以內，通過司法訴訟方式處置，預計1年本金回收率約15%、2年回收率約20%、3-5年回收率約25%-30%。

評論：自2021年原銀保監會發布了個貸批量轉讓試點通知后，個貸批轉業務已經歷兩年時間，亦被認為是不良資產領域的藍海市場。雖然個貸業務與傳統不良業務均屬于不良資產領域，但在處置技術、處置方式、系統支持、人力資源等方面與傳統不良業務大相徑庭，大部分傳統資產管理公司的信息系統、估值系統、貸后管理系統難以實現批量化個貸的處置與管理，因此個貸批轉市場從最初的火熱逐漸回歸理性。從成交價格來看，成交本金折扣從最初的17.2%下降至10%以內。從參與主體來看，最初四大AMC和地方AMC是個貸批轉的參與主體，但目前已鮮少看到四大AMC的身影，部分地方AMC需要與具備大數據挖掘、金融科技能力的公司合作，以提升自身在大批量債權的估值盡調、貸后催收等方面的能力，大數據技術在個貸不良領域的應用日益深化。

（二）4月24日，泛海控股發布《關于被債權人申請重整及預重整的提示性公告》，公告顯示，近日，泛海控股收到北京獅王資產管理有限公司的告知函。告知函中，獅王資產以泛海控股不能清償到期債務，資產不足以清償全部債務且明顯缺乏清償能力，但具備重整價值為由，向北京市第一中級人民法院申請對泛海控股進行重整，同時向北京市一中院申請對公司進行預重整。

評論：泛海控股（000046.SZ）及其子公司自2019年陸續出現債務危機，其持有的不動產及股權資產，例如：民生證券股權、亞太財險股權已陸續被債權人凍結并申請強制執行。本次債權人獅王資產以泛海控股不能到期清償債務且明顯缺乏清償能力，但具備重整價值為由申請泛海控股重整。反應出泛海控股及其子公司可供執行財產有限，申請重整已成為無實物資產擔保債權人的最優處置方案。獅王資產與泛海控股的糾紛由來已久，早在2020年11月，獅王資產與泛海控股簽訂了民生證券股份轉讓協議后，獅王資產陸續向泛海控股支付了50%的股份轉讓價款，合計1.36億元，后因該部分擬轉讓股權被司法凍結，遲遲無法辦理股份交割。2023年2月，泛海控股收到濟南市中級人民法院關于拍賣其持有的民生證券347,066.67萬股的通知，獅王資產向濟南中院提出案外人異議申請，但遭到駁回。獅王資產向泛海控股發出《催款函》，要求返還已支付股權價款及相應利息及違約金，但因泛海控股存在嚴重流動性危機，導致獅王資產合法權益無法得到保障。值得關注的是，本次為泛海控股首次被債權人提出重整申請，破產重整不同于破產清算，是以挽救企業，恢復公司正常造血能力為目標的司法程序。本次重整能否被法院受理，后續公司能否順利進入重整程序仍存在重大不確定性。