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本期要點：

一、政策動態

（一）住建部官方再談房企債務違約

（二）中央巡視組向四大AMC反饋巡視情況

（三）人大代表建議制定個人特殊債務不予免除

二、行業訊息

（一）多家央企信托暫停地產業務

（二）房地產行業加速風險出清 銀行等機構出手支持房企并購

（三）信達地產6億元中票“反饋中”，用于置換房地產項目

來源：浙商資產研究院

一、政策動態

（一）住建部官方再談房企債務違約

2月24日，國新辦就推動住房和城鄉建設高質量發展舉行發布會。住房和城鄉建設部副部長倪虹表示，堅決有力處置個別房地產企業因債務違約所引發的房地產項目逾期交付風險。倪虹提到，要堅決處置個別房地產企業因債務違約所引發的房地產項目逾期交付風險，以“保交樓、保民生、保穩定”為首要目標，以法治化、市場化為原則，壓實企業主體責任，落實屬地政府管理責任，維護社會穩定，維護購房群眾合法權益。此外，中共中央政治局2月25日召開會議，會議強調，要強化黨中央對金融工作的集中統一領導，堅定不移走好中國特色金融發展之路。要強化金融風險防控，堅決維護金融穩定大局。

評論：恒大等大型房地產企業風險暴露給我國金融穩定帶來了較大壓力，房地產行業由于金額較大且覆蓋全體人民，因此對其風險處置方案應以柔為主，主動推進司法清算很有可能引發社會問題，不符合當下共同富裕的政策主導。AMC應加強對房地產企業的紓困融資合作。

（二）中央巡視組向四大AMC反饋巡視情況

據中央紀委國家監委網站消息，十九屆中央第八輪巡視向中國人民銀行、中國銀保監會、中國證監會、四大AMC等25家金融單位反饋工作近日全部完成，15個中央巡視組分別向25家金融單位進行了“一對一”反饋。四大AMC周四晚間同步發布落實中央巡視組工作集中反饋的會議，再度表態加大不良資產處置力度和回歸主業的決心。

評論：中紀委對四大AMC的巡視反饋還是比較嚴厲的，對華融資產表示歷史遺留問題處理不夠堅決，可以看出四大AMC在過去的商業化轉型方向中央是持有保留態度的，金融機構總體還是要堅持主業發展。

（三）人大代表建議制定個人特殊債務不予免除

在深圳對個人破產制度探索實踐的基礎上，全國人大代表、廣東國鼎律師事務所主任朱列玉將在2022年全國兩會提交議案。在具體設想方面，朱列玉提出了多個建議，比如將和解程序作為個人破產前程序，當事人只有在申請個人破產前履行了和解程序，才可以啟動個人破產程序。此舉可減輕審判機關的負擔。此外，朱列玉還建議我國在建立個人破產制度時可采用許可免責，他認為某些特殊的債務并不能因個人破產而被免除。

評論：特殊債務優先于個人破產，這有利于維護部分債權人權益，避免個人破產逃避債務責任。但是對特殊債務的認定需要明確，通常國家和其他善意債權人應當優先考慮。

二、行業資訊

（一）多家央企信托暫停地產業務

去年以來，多家信托地產項目出現違約，如何處置違約項目以及存續項目風險排查成為當務之急。在行業嚴監管之下，房地產信托刮起了一場撤退風。據了解，目前包括中信信托、華潤信托等在內的多家信托公司紛紛對持有的房地產公司股權進行了縮減。有人離場就有人進場，另有萬向信托等利用入股、融資等方式悄然布局。在專業人士看來，現行監管政策導向下，地產業務將面臨融資受限及規模總量控制的雙重壓力，信托公司需建立完整的風控模型來進行項目篩選。

評論：目前信托通常不主動做房地產融資相關的非標債業務，只有當房地產企業出險風險時才會承接相關資產，從近期幾件風險事件可以看出，中央企業和中央金融機構很多在扮演AMC的角色，對相關產業的風險企業進行資產承擔。

（二）房地產行業加速風險出清 銀行等機構出手支持房企并購

近年來，如何化解房地產企業風險一直備受關注，而房企間的項目并購被視為有效方式之一。記者注意到，今年以來，已有多家銀行針對房地產企業并購項目進行專項資金支持，相關融資額度接近600億元。具體來看，興業銀行計劃發行不低于100億元房地產并購主題債券，募集資金專項用于房地產項目并購貸款投放。平安銀行、浦發銀行、廣發銀行均表示擬發行50億元額度的房地產項目并購主題債券，募集資金專項用于房地產項目并購貸款投放。除了銀行機構外，AMC機構也開始“出手”發債支持房企并購。2月18日，中國東方資產管理股份有限公司在全國銀行間債券市場公開發行不超過人民幣100億元金融債券的申請獲批，募集資金主要用于重點房地產企業優質項目的風險化解及處置，開展房地產行業不良資產紓困及房地產金融風險化解工作。

評論：應對房地產風險，重要的并不是一味給房地產企業融資輸血，而是要托舉房地產市場價格，保證存量房市場價格不崩盤。金融機構利用政策對房地產企業進行精準紓困，有效化解風險癥結。

（三）信達地產6億元中票“反饋中”，用于置換房地產項目

2月22日，據交易商協會孔雀開屏系統顯示，信達地產股份有限公司發布關于發行2022年度第一期中期票據的注冊報告，項目狀態更新為“反饋中”。發行人本次中票注冊金額50億元，本期擬發行金額6億元，期限5年。根據募集說明書初稿，發行人本次注冊中期票據50億元，擬將23億元用于支付和置換前期已支付的房地產項目收購款項，7億元用于項目建設、20億元償還到期的債務融資工具本息。

評論：信達這次房地產融資項目主要目的時為了償還前期項目收購款，少部分投入項目建設等，這里實質上撬動了一個時間杠桿。但客觀上這也造成中票持有人的風險增加，因此中票仍處于反饋中。